Cautela combinada con optimismo, esa sería la fórmula que identifica el humor actual del sector desarrollista. Si bien resulta claro que el sector del real estate tiene actualmente la percepción de que la actividad no pasa por un buen momento, el grado de optimismo con la asunción de la nueva conducción del ejecutivo nacional es muy alto.
De acuerdo con una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, 7 de cada 10 desarrollistas afirman que el gobierno de Javier Milei será positivo para el sector. De la misma encuesta se desprende que, actualmente el mercado desarrollista atraviesa distintas problemáticas que afectan su dinámica, entre las que se destaca la inseguridad jurídica, la volatilidad monetaria y la falta de crédito.
El sector inmobiliario y de la construcción son termómetros del resto de los sectores económicos; cuando la economía crece, la gente invierte en propiedades, se construye más y se lanzan nuevos proyectos inmobiliarios. Los últimos meses ya se comenzó a ver un cambio en las tendencias de precios y de demanda efectiva a partir de la presunción de una parte de la población que preveía un cambio en la conducción nacional y que era el momento propicio para invertir previo a una posible recuperación del mercado.
Para analizar a fondo las variables que cruzan al sector desarrollista, hablamos con Juan Pablo Baca y Martín Monforte, consultores inmobiliarios y con Horacio Parga (h) de Grupo Edisur para conocer que le espera al real estate en los próximos meses con la gestión de Milei.
Precios, la gran duda
“A nivel general, ya llevamos varios meses de estabilidad en los precios. Y, en algunas tipologías y zonas, ya se registran subas. En perspectiva, notamos que, desde el piso, registrado en el bienio 2020 – 2021, las subas llegan al 10%. Al día de hoy, está claro que el mercado dejará de ajustar por precio, y lo hará por cantidad. Los propietarios ya sinceraron sus precios y, al no estar hipotecados, optarán por vender al precio pretendido por sobre los tiempos comerciales. Así, la demanda tendrá menos margen de negociación. Al día de hoy, la brecha entre el asking price y el precio de cierre, ronda el 7%, cuando en época de pandemia, supera el 20%”, explica Baca.
Para Monforte, “va a haber un empujón” que hará saltar los precios por la suba del dólar oficial: “a raíz de la suba del dólar oficial hay un golpe directo a los precios en general y los costos constructivos. El valor del m2 de la construcción, medido en dólares, hoy está en pisos históricos”. “Por otra parte, se anunció un freno a la obra pública, entonces entiendo que los proveedores de los grandes insumos de la construcción van a ser cautelosos en trasladar precios porque tienen que pensar en hacer contratos importantes”, comenta.
Expectativas y proyecciones: ¿buenas, malas, NS/NC?
“El negocio del real estate se desarrolla en periodos de 5 años, es decir que no tienen la posibilidad de armarse y desarmarse en función de un gobierno de turno porque los emprendimientos exceden estos plazos. Si se corrige la inflación y el plan del gobierno funciona puede aparecer una herramienta importante como los créditos hipotecarios, un tema súper pendiente y que está privado de incorporarse por el elemento inflacionario”, explica Monforte y agrega: “en el sector hay mucha cautela. Los que estén estudiando lanzar proyectos van a esperar al segundo semestre, no creo que nadie encare hoy un proyecto nuevo”.
Para Baca, las expectativas son muy positivas. “Seguramente en las próximas semanas muchos inversores optarán por el famoso wait and see, hasta ver los resultados concretos de las primeras medidas del actual gobierno. Pero muchos otros estarán en línea con lo que estuvo sucediendo el segundo semestre de este año que termina, invirtiendo en el real estate, convencidos que estamos frente a un cambio de ciclo positivo. Una vez que se siga comprobando que estamos frente al ordenamiento de la macroeconomía aumentará la confianza, lo cual se traducirá en mayores inversiones en nuestro sector”, dijo.
“Hay entusiasmo por un aparente cambio de rumbo que será complejo durante los primeros meses pero que tiene la idea de solucionar el problema de fondo y no seguir pateando hacia adelante. Estamos entusiasmados con una idea de cambio para volver a retomar la senda del trabajo y el crecimiento. Preferimos sufrir en el corto plazo pensando que en el mediano plazo Argentina va a estar mejor, que sobrevivir con parches sabiendo que Argentina está en una decadencia que nos va a costar caro. Visiones como las que hay hoy te invitan a pensar en el largo plazo. Nuestra visión es a 10, 15 o 20 años, es la única forma de volver a tener un mercado creciente, que la gente pueda acceder a la vivienda y que haya mayor desarrollo”, comenta Parga.
Ladrillos: la hora de recuperar valor
“Hoy los ladrillos más que nunca son una opción para invertir porque se avizora una recuperación del valor por m2 en dólares, va a ser uno de los pocos elementos que tienen perspectiva de crecer en dólares. Es una excelente herramienta de resguardo del excedente patrimonial y la gente lo usa como una herramienta para ahorrar”, explica Monforte.
Parga se suma a ese análisis y agrega: “al tener un sistema financiero tan golpeado, la gente elige con mucha tranquilidad la inversión en inmuebles”.
“Pensando a largo plazo, sí, seguirá siendo un resguardo de valor. Más por capitalización que por rentabilidad. El mejor momento fue hace seis meses atrás, ya que había más oferta, los propietarios estaban más dispuestos a negociar y la brecha peso – dólar supera el 100%. Ahora, es el segundo mejor momento para comprar”, asegura Bacca.
Y explica: “hoy el valor del m2 promedio en barrio Nueva Córdoba, por ejemplo, es de US$ 1.600. Cuando el año pasado estaba en US$ 1.700 y en el 2008 superaba los US$ 2.000. Un nicho que presenta grandes oportunidades, para el inversor, es el sector de la construcción. Ya que muchos desarrolladores, luego de estar meses reteniendo unidades por la especulación de subas, ahora necesitan liquidez por el aumento del costo de los insumos necesarios para terminar sus proyectos”.