El mercado inmobiliario está logrando sortear el impacto de la pandemia y aspira a pegar un salto tras las buenas expectativas que dejó el preacuerdo con el FMI. Esa es una de las conclusiones que dejó la entrevista con el consultor y corredor inmobiliario.
Juan Pablo Baca, quien dialogó con este medio en el espacio de “Con el diario del lunes”, el espacio que Punto a Punto y Perfil Córdoba tienen los lunes en la pantalla de Canal 10, analizó cómo está el sector. Además, remarcó cuáles son las oportunidades que ofrece la plaza Córdoba, detalló qué está pasando con el segmento corporativo y cómo cree que se modificará la última Ley de Alquileres.
Para el mercado inmobiliario, como en muchos sectores de la economía, lo más importante son las expectativas, cuando se mete la incertidumbre es lo peor que puede pasar en general y en el sector de bienes raíces en particular.
En ese sentido, para Baca “la noticia del acuerdo con el Fondo fue recibida con alivio porque aumenta la posibilidad de que haya previsibilidad. En el real estate uno de los factores que más influye es la estabilidad del dólar y puntualmente del dólar paralelo, entonces podemos decir que se fueron los peores fantasmas. Ya se confirma que no vamos a ser Venezuela, con eso descartado uno es consciente que vamos a estar en
Argentina con sus pros y sus contras”.
“En el vaso medio vacío seguimos con la inestabilidad política, las internas, todo lo que influye en el clima de negocios, pero si vemos el vaso medio lleno hay muy buenos datos que motivan a que se puedan hacer buenos negocios. Creemos que es momento para ingresar en el mercado porque cuando vemos el panorama macro hay oportunidades en distintas plazas en el país, pero en Córdoba en particular por su potencial. Hay un dato que es muy importante: el ticket de ingreso para una inversión inmobiliaria en Córdoba es un 30% menor que en Buenos Aires y da una misma rentabilidad”, remarca el analista y director del Cecin Córdoba.
Segmento corporativo
Según su visón, la pandemia aceleró muchos procesos. Y uno de ellos es que se terminó la necesidad de estar en las grandes urbes para hacer negocios. En ese sentido, Baca cree que muchas empresas están viendo plazas como Córdoba para desembarcar y tener sus sedes, sobre todo mirando las oportunidades de costos.
-Pero al mercado corporativo le va a costar más recuperar el terreno perdido
-En concreto, llamó la atención que se están acomodando más rápido que lo previsto. En 2020 el mercado de las oficinas fue uno de los que más sufrió, hoy sigue la crisis, pero la recuperación empezó más pronto de lo que se esperaba. Principalmente las oficinas corporativas de alta gama, estamos con una caída del orden del 10%, hay números negativos, pero se resistió bastante bien. Hoy las empresas están pensando en oficinas híbridas, ni presencialidad 100% ni home office pleno. Las empresas van a seguir buscando oficinas, pero con mayores exigencias de categoría, hoy lo que estamos notando es una crisis más pronunciada en las oficinas de Clase B.
Lo que dejó la pandemia
A la hora de pensar en lo que dejó el impacto del Covid, Baca remarca que los que tenían dólar billete en mano pudieron hacer buenos negocios porque la construcción tocó pisos históricos con reducciones de costos del orden del 25%. “Por otro lado, también hubo un boom de loteos, se mejoraron las ventas de forma notoria y otro segmento donde hay mucho potencial y Córdoba viene mejorando es en el mercado logístico”, señala.
“A veces miramos mucho el mercado inmobiliario residencial y nos quedamos con datos como que desde 2017 a la fecha las ventas cayeron un 35%, pero en la comparación interanual última ya hubo mejoras. El mercado inmobiliario es muy amplio y creemos que hay segmentos con buenas oportunidades. Otro dato para mirar es
que en cantidad de ventas hoy estamos similar al 2014 y después del 2014 hubo un boom inmobiliario, es un ejemplo a tener en cuenta”, puntualiza Baca.
Datos duros: los precios de venta y alquiler
Junto al análisis que aportó la mirada del consultor Juan Pablo Baca, se publicó recientemente el informe que Mercado Libre elabora junto a la Universidad de San Andrés para conocer cómo se están moviendo las principales variables del real estate local.
En relación a las ventas, el último reporte señala, para el mercado de Córdoba, que entre enero de 2021 y enero del 2022 los precios medianos de venta en dólares por m2 de casas, departamentos y oficinas cayeron un 0.8%, 9.9% y 12.0%, respectivamente.
Expandiendo el análisis por aglomerado geográfico en Córdoba (esto es, distinguiendo entre Norte, Sur, Este, Oeste y Centro), se observa que la mayor caída interanual del precio por m2 de casas ocurrió en Zona Este, siendo esta del 16.4%. En cuanto a departamentos, la mayor variación interanual se registró en Córdoba Oeste, con una caída del 13.5%. Por su parte, en el caso de oficinas, la mayor variación se observó en Córdoba Centro, con una caída del 14.8%.
Alquileres: al considerar las variaciones interanuales (con respecto a enero de 2021), se observan aumentos del precio en precios constantes de casas y departamentos del 35.1% y 8.1%, respectivamente, y una caída del precio de oficinas del 11.3%.
Ley de alquileres: ¿se vienen los cambios?
“Como sector hago un mea culpa porque desde el minuto 0 se le hizo mala prensa y se perjudicó mucho todo. Uno de los aspectos que generaba resistencia era que los propietarios iban a perder rentabilidad frente a la inflación y al día de hoy los alquileres se actualizan a la par de la inflación. Paradójicamente los que perdieron con la nueva Ley fueron los inquilinos porque los sueldos en general se están actualizando por debajo de la inflación. Creo que no había que hacer cambios en el contexto de una pandemia. Los propietarios lo sintieron como algo negativo, pero hoy salieron perdiendo los inquilinos”, apunta Baca.
-¿Qué crees que va a pasar?
-A mí entender vamos a ver que se introduzcan cambios porque perdieron las dos partes del escritorio. Yo aspiro a que se priorice más el acuerdo entre partes antes que la imposición de un índice para actualizar valores.