Mano a mano con Roca: cómo sigue Capitalinas

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En noviembre del año pasado, cuando la pandemia todavía hacía estragos y las vacunas no habían llegado, la gente de Tecnic, la sociedad que desarrolló la torre Capitalinas, entregó unos 13.000 m2 cubiertos de oficinas. Son parte de una torre de 34 pisos y 135 metros que se convirtió en la más alta de la ciudad. Y que alberga una apuesta importante: ser una referencia de peso dentro del “Distrito Capitalinas”, un mega complejo que comenzó a gestarse hace más de 12 años, que ya cuenta con tres bloques de oficinas y que ahora ya puede activar sus otras unidades de negocios.

En la torre Capitalinas convivirán además, un Centro de Convenciones de 4.000 m2 con capacidad para tener salones modulares y albergar desde 150 a 1.000 personas. En la torre propiamente dicha, del piso 4 al 21 se encuentran las oficinas corporativas que están siendo acondicionadas por sus propietarios. Y luego, el desafío mayor: un hotel cinco estrellas, que ya tiene operador prácticamente definido y para el que se está negociando una bandera de cadena internacional. Un desafío mayúsculo, teniendo en cuenta que la pandemia del Covid-19 aún no desaparece y la hotelería enfocada en el segmento corporativo es una de las más dañadas. Sólo esa torre demanda una inversión cercana a los US$ 30 millones.

Sobre el enfoque de estos negocios, el concepto que buscarán darle al proyecto y las perspectivas de mediano y largo plazo, Punto a Punto dialogó con Marcelo Roca, titular de Tecnic y uno de los creadores de Capitalinas.

“Estábamos con el barco cruzando el río y teníamos que tomar la decisión de si seguir con el rumbo o cambiar. Capitalinas es un proyecto corporativo de 90.000 m2, sin contar las áreas técnicas. Creo que en la etapa pre pandemia fue un suceso, calificamos la oferta corporativa en Córdoba, hicimos una apuesta acertada en cuanto a cómo era la oferta y la demanda en el mercado de Córdoba. Arrancamos con un proyecto grande, muy segmentado por etapas y en la época pre pandemia trabajó con vacancia 0% durante 8 años en los bloques de oficinas”, define Roca.

Y a la hora de explicar que ve para el futuro inmediato de una torre que combina oficinas y hotel corporativo explica: “Hoy estamos en una redefinición del mercado laboral y del mercado corporativo. Hay certidumbres e indicios. Las certidumbres están a la vista: el home office vino para quedarse, depende de las actividades, pero nosotros tenemos empresas tecnológicas que resuelven el 90% de sus trabajos en sus casas. La programación se puede resolver desde la casa. El home office vino para quedarse, pero hay que ver en qué proporción y para qué. No es todo lo mismo. Tenemos empresas norteamericanas cuya prioridad es la presencialidad. La cultura corporativa, la formación de personal, las reuniones de planificación y coordinación son tres pilares que requieren del aspecto presencial”.

“Los indicios son que hay que dar flexibilidad, cómo, qué, cuánto. Ahí cada uno de los actores tienen opiniones diversas. Algunas empresas demandan la misma cantidad de m2 para la misma cantidad de empleados, pero con una configuración distinta. Que no tiene nada que ver con la oficina corporativa tradicional que teníamos ni con el componente lúdico de la oficina corporativa. ¿Es bueno el home office? Sí ¿Es bueno trabajar siempre desde tu casa? No. Está el concepto de flexibilidad, que es muy importante. El home office va a ser un commodity. Se va a competir por el nivel de remuneración y por el contenido que te dé en la nueva configuración”, explica.

 

 “El home office vino para quedarse, pero la oficina corporativa reconfigurada se va a sostener en el tiempo”.

 

Y argumenta que “hay cosas que no se pueden negar. La hotelería no puede negar Airbnb, vino para quedarse. El home office vino para quedarse, pero la demanda de oficinas corporativas se sostiene en el mediano plazo. Nuestra apuesta es esa, va a haber una reconfiguración que se va a sostener. La actividad corporativa es absolutamente sincrónica con el nivel de actividad económica, es la que primero cae y la que primero se levanta. Estamos en un momento de indefinición, pero las necesidades laborales y las necesidades gregarias de las personas van a generar una realidad reconfigurada y demandante”.

-En el peor momento ¿se asustaron?
-Creo que no hay que hacerse problemas dos veces, una por si pasa y otra cuando pase. Hay que estar atento y con el radar bien prendido, pero no exagerar. No hay ningún dato duro de la ciudad de Córdoba para que no haya buena oferta, hablando de hotelería. El mercado hotelero de Córdoba tiene problemas, de tarifa plana, donde hay buenos productos, pero tiene un hotel 5 estrellas en crisis. Ahora, honestamente, no veo ninguna ciudad del mundo donde la hotelería vaya a desaparecer o a no superar un trance, más allá de las debidas reestructuraciones.

-¿Por dónde pasa la clave para sostener la actividad? ¿Sintonía fina en la operación, calibrar bien los costos?
-Ése es el eje. Un hotel tiene que tener buena locación. Acá tenemos más que adecuada locación, con buena accesibilidad. La costanera que conocemos hoy crecerá, pero ese gran tajo en la ciudad ya está. Luego, tenemos un buen producto y un buen proyecto. Hemos hablado con muchas cadenas, todas están interesadas en el mercado de Córdoba y en el proyecto Capitalinas. Es una validación importante. Dada la locación, el éxito de un hotel es la operación y la contratación de la bandera. Ahora, ¿qué pasa en Córdoba que no es capaz de sostener un hotel corporativo? ¿Qué dato duro tiene Córdoba para que eso no suceda? Rosario y Mendoza pueden, entonces ¿por qué Córdoba no? Lo mismo sucedía con la oferta corporativa, no había una oferta. Bueno, tomamos una decisión, calificamos la oferta. Pero no podemos entrar en guerra de tarifas, que es lo que sucede en el mercado de Córdoba. Tenemos que dar servicio y justificar el nivel de tarifa para un mercado concreto y sincrónico con la actividad económica y que evalúa los 5 estrellas y la oferta. Hay que romper un paradigma: que Córdoba no sostiene un hotel 5 estrellas. Nos metemos porque creemos que tenemos un buen proyecto. Tener un centro de convenciones, un hotel, una fuerte oferta corporativa nos da una buena propuesta, vemos un Distrito Corporativo competitivo, vamos a competir con el proyecto.

-Bandera y operación, ¿cómo están esas cuestiones?
-Muy bien, nacimos con Radisson, con el tiempo el contrato de franquicia feneció y hoy está abierto y estamos en plena negociación con varias cadenas para tomar una decisión adecuada. Las cadenas en el mundo han dado de baja muy pocos proyectos. El mercado de Córdoba y nuestro producto es de interés. Hay mucha inversión hecha, ahora, a la par, estamos estructurando el financiamiento para la etapa final para poder inaugurarlo en 2022.

-¿Esa es la fecha de apertura que manejan, 2022?
-Sí, ese es mi objetivo. Pero como titulares de Capitalinas nos interesa estar cerca de la operación. No queremos ser un señor rentista que espera buenos dividendos de un negocio. Acá estamos apostando a un proyecto que tenga un operador cercano y una cadena de calidad que comulgue con nuestro concepto de negocio. La diversificación y el uso mixto del proyecto es donde nos queremos hacer fuertes, flexibles y muy atentos a lo que viene.

-¿Hay requerimientos al gobierno para dinamizar el sector?
-Hay dos requerimientos: uno, el hub aéreo y lo segundo un proyecto de ciudad para Córdoba. Pero sin hub no se puede, es una precondición. El hub aéreo de Córdoba es un lugar natural para nuestro sistema, no está forzado, tiene que suceder. Veremos qué sucede, pero Córdoba está destinado a ser un hub aéreo. Y hay que vender el destino ciudad, prolongar la estadía con promociones, trabajar el turismo receptivo. El sector privado tiene que jugar fuerte con la Provincia para agrandar esto.

-¿Cómo ve el clima de negocios?
-Con mucha incertidumbre, pero es el momento de hacer, jugarse por lo que uno esté convencido. Hay desafíos que encarar y no decidir trae sus consecuencias. Nosotros podríamos frenar y esperar a que aclare, pero entendemos que el tiempo de construcción se alineará con la pandemia. Es un problema mundial, pero tenemos que continuar, la decisión es continuar. El diario del lunes nos dirá si estuvimos acertados, pero creo que hay que continuar. Hay que ser tesonero y medido, pero no hay que aflojar.

 

“La cultura corporativa, la formación de personal, las reuniones de planificación y coordinación son pilares que requieren del aspecto presencial”.

 

 

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