Cuando la Inflación potencia una Inversión Inmobiliaria

0

Estos últimos años de cepo, inflación alta y relativa pesificación del mercado, además de poner a prueba el ingenio y la creatividad de los desarrollistas en un mercado retraído, han permitido ver nuevas posibilidades de ganar dinero a través de la inversión inmobiliaria, o por lo menos preservarlo de mejor manera que a través de otras inversiones financieras.

Una de ellas es la compra de inmuebles en planes de financiación en cuotas en pesos ajustables por diferentes maneras de medir la inflación. En Córdoba por ejemplo, es muy común encontrar planes de financiación de entre uno y tres años aplicando este sistema, para emprendimientos en construcción. En un principio estos planes fueron concebidos como un modo de facilitar la compra para consumidores finales. Pero si analizamos los resultados de la inversión, nos encontramos con que el sistema se convirtió en un interesante negocio de inversión.

La clave del negocio está en que en el peor de los casos, la entrega inicial que se paga, y cada cuota que se va abonando, van quedando congeladas y atadas al precio histórico, mientras que el valor del inmueble que se adquirió, va aumentando en su totalidad también al ritmo de la inflación (o incluso a un ritmo mayor, ya que los precios se retrajeron bastante en 2011-2012, y tienden a subir más que la inflación general). En el peor de los casos, lo único que se ajusta es cada cuota que se va abonando, pero mientras más inflación hay, más se actualiza el capital total del negocio, que es el inmueble que se adquirió. El panorama mejora sensiblemente cuando el precio del inmueble también se revalúa, sea por el avance de obra, o porque se compra en un momento como este en que los precios están retraídos por la baja demanda general.

Consideremos un ejemplo simple: tomemos un supuesto inmueble adquirido hace exactamente 24 meses a un precio en pesos de $ 440.000. Sigamos suponiendo que el comprador hizo una entrega inicial de $ 200.000, y financió el saldo en 24 cuotas ajustables por inflación, la primera de ellas de $ 10.000. Si aplicamos un ajuste mensual (también hipotético) del 2,5%, al abonar la última cuota tiene una inflación acumulada del 57,5% sobre el valor de la primera, es decir, estará pagando una cuota de $ 15.750, sensiblemente superior que la anterior.

Sin embargo, el inmueble también se valorizó en ese período (nominalmente, por efecto de la inflación) un 57,5% en pesos, es decir que hoy a precios de mercado estará valiendo unos $ 695.000. Y si comparamos lo efectivamente pagado en este plan hipotético nos encontramos que contando la entrega inicial, más cada cuota con su ajuste, el comprador ha terminado recién hoy de pagar la suma total de $ 509.000,00. Es decir que además del ajuste en el valor del capital, ha terminado ganando una rentabilidad del 36% sobre el dinero que fue poniendo durante dos años. Desafío a agentes inmobiliarios o inversores habituales a confrontar estos precios con valores reales de operaciones efectivamente realizadas en estos últimos años.

El resultado final con este tipo de planes, siempre da que más allá de la mayor inflación los aportes en pesos siempre se van actualizando igual o mejor que la misma. A veces el público general escapa a estos planes, por el temor al monto final al que se van las cuotas. Sin embargo, en estas operaciones sin interés, y con sola actualización, se obtiene siempre y sin excepción un negocio con buena rentabilidad para colocar excedentes mensuales en pesos.

Fuente: El Inmobiliario

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.